北京学区房“入秋转凉”：有顶级学区降价400万也没人买
“时隔半年，房源差价最高可达8万元/平方米，基本跌回本轮涨价前水平。9月至今，成交不到5套。”
位于北京海淀万柳的蜂鸟家园小区，此前因“百分百”对口“一流一类”的中关村三小，一直被视为海淀二手房价的“天花板”，但在今夏这场力度空前的教改浪潮之中，该区某房产经纪人告诉第一财经，其“顶级学区房”的光环正渐趋暗淡。
作为北京“顶级学区房”之一，蜂鸟家园房价骤降的情况并非孤例。
7月初，伴随北京幼升小入学政策调整，海淀、西城等多区积极落实多校划片的入学政策，北京“鸡娃”家长“凭房票上名校”的认知被打破。
第一财经走访时发现，7月以来，西城德胜、月坛，海淀万柳等热门片区学区房的挂牌价、成交量出现迅速下降，据西城区链家某房产经纪人称，8月份，德胜片区二手房成交量减少近五成，房价下跌近10%。
学区房的确定性失效，是北京学区房市场热度回落的重要拐点。而“双减”之下，随着北京学区内教育均衡化水平的加速推进，“名校”的概念也渐趋淡化。
8月25日，北京教委部署秋季新学期工作时指出，“将大面积、大比例推进干部教师交流轮岗”，进一步落实学区化集团化办学。随后，第一财经从西城、海淀多家中介门店处了解到，部分原本有购房意愿的家长陷入了观望期。
“当前，北京学区房市场正在带头‘挤泡沫’。”安居客研究院北部分院首席分析师李震在接受第一财经采访时称，“新老划断”“多校划片”“教师轮岗”等教改政策，有效抑制了去年下半年以来北京二手学区房市场需求、价格集中过热的现象。
“但应注意的是，上述政策只是解决了优质资源的再分配问题，并未解决实质性的资源增量。由于优质教育资源有限，且集中于‘东西海’（东城、西城和海淀），房子与学区仍很难完全脱钩。去除泡沫之后，北京优质学区的房价也会维持在一定高位。”李震称。
“房价跌回一年前水平”
今年上半年，蜂鸟家园小区曾创下“半年套均涨幅约300万元”，并一度“无房可售”，进入7月之后，小区挂售房源单价却从高位回落，业主心态也出现松动：一套建筑面积约62平方米的一居室，挂牌价820万元，单价约13.5万元/平方米，并最终以降价20万元成交。
“这一轮跌幅大致与去年下半年以来的涨幅相当。从总体上来看，房价跌回一年前水平。”前述海淀万柳片区房产经理人对第一财经称，以相同户型的房源为例，去年下半年以来，其挂售房源单价升至14万~15万元/平方米，今年春节前后，该类房源单价跳涨至17万元以上，并在3、4月份再度跳涨，达到19万~20万元/平方米的高点。与高点相比，该房源价值如今缩水约400万元。
“9月份以来，挂售房源虽较上月有所增多，但业主心理价难以继续下探，而购房者预期却上不来。双方博弈之下，叠加明年入学政策尚不明朗，截至本月第三周，片区成交量仅4套，较3月份同期成交36套，减少约八成。”该名房产经理人称。
蜂鸟家园小区一直以来被视为海淀学区房的“晴雨表”，其房价由升转降，反映了在学区房的确定性失效的背景下，北京家长追逐“顶级学区房”心态的转变。
7月初，在海淀区幼升小严格执行“以多校划片为主，单校划片和多校划片相结合的入学方式”，并明确“2019年1月1日后在海淀区新登记并取得房屋不动产权证书的住房用于申请入学的，通过电脑派位的方式多校划片入学”。随后，海淀中关村学区、海淀学区等热门学区纷纷出现部分指望凭借就近入学、上“牛小”的家庭子女被调剂到片区内其他学校的现象。
以海淀学区为例，一名于2019年1月1日后购买蜂鸟家园小区的家长告诉第一财经，其孩子今年入学，并未能通过就近入学，划分至中关村三小，而是被调剂到周围的万泉河小学。“今年，我们学区有近50个意向是中关村三小的家庭，其子女被调剂到学区内的万泉河小学和西颐小学，这是此前均未发生过的事情。中关村一小被调剂的学生数也类似。”
相较于学位相对充裕并留有“单校划片”实施空间的海淀区，西城区今年落实“多校划片”的力度更大，影响也更广。
据了解，在今年西城区厉行“多校划片”后，受学位供给不足影响，2020年7月31日后，在德胜、月坛这两个热门学区新购房群体的子女只能选择邻近片区小学入学，金融街等学区也出现“7·31”之后新购房群体的子女无法进入房本对应小学，被调剂至学区内其他学校的情况。
“多校划片动摇了学区房的根本。在西城区，‘一房一学籍’已成为过去式，对于新购房群体而言，由于其子女入学排位更靠后，或将面临跨区调剂的风险，这无疑会使得西城区最核心学区的‘顶级学区房’遭受重创。”合硕机构首席分析师郭毅告诉第一财经。
在西城区严格执行多校划片后，德胜和月坛的二手房挂牌价、成交量迅速回落。数据显示，7月份，西城区二手住宅房成交套数为949套，较上月的1212套，下调约21%。
一名德胜片区的房产经理人对第一财经表示，上半年，西城区最优学区“金德月”（金融街、德胜、月坛）的月度成交量往往近百套，7月份以来，受多校划片冲击，德胜、月坛的二手房成交量几近腰斩。8月份，德胜片区成交二手房套数仅40套左右。
在市场遇冷的同时，房地产市场秩序整顿仍在继续。7月初，西城区房管局表示，为确保西城区教改政策的平稳执行，区房管局约谈辖区内链家、我爱我家、21世纪不动产、麦田、中原等主要房地产经纪机构召开工作会，并重申“严禁炒作学区房”。
受教育、住房等政策影响，西城核心学区的二手学区房价格出现明显降温。第一财经从多家德胜片区的房产中介门店处了解到，以50平方米左右的一居室为例，近两月，德胜片区该类房源最低成交单价约在13万~15万元的区间，而此前，该片区同类房源最低成交单价为17万元以上。相比之下，降幅超过10％，且购房者的议价空间加大，成交价往往低于挂牌价。
伴随西城、海淀等“教育高地”热点学区房的价格回调，北京二手房市场热度也进入下行通道。国家统计局公布的70城房价数据显示，7、8两月，北京二手房价格环比涨幅分别回落0.6和0.3个百分点，结束此前领涨全国的状态。
教师轮岗后，买家观望情绪更甚
多校划片，打破了房子和学区的对应关系；教师轮岗，则通过淡化“名校”的概念，进一步动摇了“顶级学区房”的价值。
8月25日，在北京市教育“双减”工作新闻发布会上，北京市委教育工委副书记、市教委新闻发言人李奕介绍，新的学期，北京市将大面积、大比例推进干部教师的轮岗；在城区完善学区（教育集团）改革，实现学区（教育集团）全覆盖，推进学区（教育集团）内校际间师资均衡配置和按需交流轮岗。
21世纪教育研究院院长熊丙奇认为，义务教育学校不均衡，主要是师资不均衡，“如果（大面积、大比例推进校长教师交流轮岗）能切实落实，将实现义务教育资源的均等化配置，缩小学区内、区域内乃至全市范围内的学校办学质量差距，消除学区房、学位房热，缓解家长的择校焦虑，整体提高学校教育质量，减轻学生负担”。
对于“教师轮岗消除学区房热”的观点，郭毅进一步指出，教师轮岗对教育格局的改变，在楼市方面，更多的是体现在改变市场预期上。
一名孩子2023年幼升小、打算在西城区置换一套小户型学区房的家长告诉第一财经，考虑到当前学区政策下，单校没有保障、学位紧张程度仍在不断加剧，对于购买学区房的心态，已从“追求‘金德月’”最优学区转为“考虑入手广外、陶白等相对中等，但学位充足”的学区。
根据北京教育科学研究院测算，到2023年，北京将迎来小学学位需求高峰——108.2万个。若学位利用率为95％，则2023年学位缺口为4.8万个，小学缺口为50所。若学位利用率降低到90%，则2023年学位缺口为11.1万个，小学缺口为115所。
“西城区的学位缺口比海淀要大，如果还紧盯‘金德月’没有太大意义。尤其是在今年西城区加大力度推行教师轮岗后，关注广外等片区的家长明显增多。但教育政策调整下，房价是不是仍有下行空间、教师轮岗效果如何，都还不明朗，像我一样仍在观望阶段的家长还有很多。”上述家长称。
市场有观点认为，由于德胜、月坛学区的溢出效应，叠加教师“大面积、大比例”轮岗后，西城各学区间教学质量差距缩小，如广外等曾经的西城房价洼地会被填平。
但第一财经走访时发现，近两个月以来，在房价方面，西城区除德胜、月坛片区出现房价大幅下降外，核心区如金融街，外围区如广外、陶白等，其房价水平保持稳中有降。
前述西城区链家某房产经理人告诉第一财经，金融街“老破小”房源单价仍维持在15万~23万元/平方米，仅是部分房源挤出了上半年的水分。这一方面是因为金融街覆盖如北师大附中、北师大附属实验中学、八中、四中等重点初中，对口直升和派位的概率更高；另一方面，也是因为该区去除学区属性，其职住需求也较多。
同样的市场观望情绪也出现在海淀的学区房市场。但据多名该区房产经理人士称，持观望态度的家庭主要出于明年或将会加大多校划片推行力度的担忧，而受教师轮岗政策影响较小。
“海淀六小强很多年前就开始帮扶弱校，而名校集团化办学海淀也走在了前面。所以，教师轮岗对海淀家长的心理预期影响不大。”一名海淀某重点小学教师对第一财经表示。
中国教育科学研究院研究员储朝晖对第一财经称，教师轮岗可以视为压低学区房热的一个措施，但无法从根本上淡化房子和学校间的对应关系。“教师轮岗是需要条件的，只有在学校之间的差距相对较小的背景下，教师轮岗的效果才会放大；同时，教师轮岗仍主要在学区内，难以填补学区间的教学质量差异。”
在储朝晖看来，对于学区房热的问题，短期看，通过一些行政措施来降温更具时效性；长期看，扩大优质教育资源供给、促进学区间教育均衡才是治本之道。
“学区房是义务教育阶段，公共教育资源分布尚不均衡的外在表现。若不能缩小学区间和学校间的教学质量差距，‘优质学区’的刚需会一直存在。家长为子女追求更优质教育的心态，也终将会通过‘学区房热’‘择校热’‘校外培训热’等形式呈现出来。”储朝晖称。